Arrendamento acessível ou renda moderada: qual compensa mais ao senhorio

A 1 de setembro entrou em vigor o regime simplificado de arrendamento acessível (RSAA), aprovado como anexo iii do Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio. Na mesma data foram revogados os Decretos-Leis n.os 68/2019 e 69/2019, que sustentavam o antigo Programa de Apoio ao Arrendamento.

Para quem tem um imóvel para arrendar a habitação, passaram a existir dois benefícios fiscais distintos — e escolher mal custa dinheiro. Um isenta a renda de imposto, mas obriga a baixá-la. O outro tributa a 10%, mas não mexe no valor da renda. Não são cumuláveis.

O ponto de partida: quanto se paga sem benefício nenhum

O artigo 72.º do Código do IRS tributa os rendimentos prediais de arrendamento habitacional a uma taxa autónoma de 25%. Essa taxa desce com a duração do contrato:

• contrato de 5 a 10 anos: redução de 10 pontos, logo 15% (cada renovação de igual duração desce mais 2 pontos, até ao limite de 10 pontos nas renovações);
• contrato de 10 a 20 anos: redução de 15 pontos, logo 10%;
• contrato de 20 anos ou mais: redução de 20 pontos, logo 5%.

Fora da habitação — lojas, escritórios, armazéns — a taxa é de 28% e nenhum destes benefícios se aplica.

Opção A: renda moderada, 10% e mais nada a fazer

O artigo 45.º-C do Estatuto dos Benefícios Fiscais, aditado pelo mesmo decreto-lei, fixa uma taxa autónoma de 10% sobre as rendas de contratos destinados exclusivamente a habitação cuja renda mensal não exceda 2.300 € — 2,5 vezes a retribuição mínima mensal garantida de 2026, que é de 920 €.

O que é preciso fazer: nada de especial. Não há prazo mínimo de contrato, não há candidatura, não há registo próprio. Se a renda cabe no teto, a taxa aplica-se.

Três pormenores que contam:

• Vale até 31 de dezembro de 2029. É um benefício com data de fim.
• Aplica-se salvo quando seja aplicável uma taxa mais favorável — num contrato de 20 anos ou mais continuam a valer os 5%, não os 10%.
• Para IRC, ou para IRS de categoria B com contabilidade organizada, o efeito é outro: os rendimentos são considerados apenas em 50%, nos termos do n.º 2 do mesmo artigo.

Opção B: arrendamento acessível, 0% mas com a renda travada

O RSAA isenta totalmente as rendas de IRS e de IRC, pelo artigo 6.º, n.º 1. Em contrapartida, impõe três condições:

• Teto de renda. A renda tem de ser igual ou inferior a um limite máximo por tipologia, fixado por portaria e calculado com base em 80% da mediana de valores de renda divulgada pelo INE para o concelho do locado, podendo essa portaria considerar a eficiência energética e a existência de estacionamento privativo.
• Prazo mínimo. Três anos na residência permanente; três meses na residência temporária, o caso do arrendatário com residência fiscal noutro concelho.
• Registo. O senhorio submete na plataforma eletrónica do IHRU, até 15 de janeiro do ano seguinte ao da celebração, cópia do contrato e comprovativo da comunicação no Portal das Finanças. O IHRU comunica à Autoridade Tributária até ao final de fevereiro e a isenção produz efeitos desde a data da celebração.

Dois avisos que não estão à vista:

• Se optar pelo englobamento, os rendimentos isentos são obrigatoriamente englobados para determinar a taxa a aplicar aos restantes rendimentos, pelo artigo 6.º, n.º 2. A renda não paga imposto, mas pode empurrar o resto do seu IRS para uma taxa acima.
• O incumprimento faz perder o benefício desde o momento em que ocorre, com obrigação de regularizar a diferença de imposto de cada ano, acrescida de juros compensatórios, pelo artigo 7.º.

Quem já tinha contratos no antigo Programa de Apoio ao Arrendamento mantém os efeitos fiscais que lhes foram atribuídos, pelo artigo 15.º, n.º 2. Não é preciso refazer nada.

Lado a lado

As contas, numa renda de 1.100 €/mês

Treze mil e duzentos euros de renda anual, senhorio pessoa singular:

A última linha é a que surpreende. Zero de imposto sobre uma renda mais baixa pode render menos do que 10% sobre a renda de mercado.

O ponto de viragem: 89% da mediana do concelho

A conta que interessa é simples. Na renda moderada fica com 90% da renda. No arrendamento acessível fica com 100% de uma renda travada em cerca de 80% da mediana do concelho.

O acessível compensa quando 80% da mediana é mais do que 90% da renda que conseguiria no mercado — ou seja, quando a sua renda de mercado é inferior a cerca de 89% da mediana do concelho.

Traduzido para casos concretos:

• Imóvel que arrenda acima da mediana do concelho — bem localizado, remodelado, com garagem: a renda moderada ganha quase sempre. Descer até ao teto do acessível custa mais do que os 10% de imposto.
• Imóvel que arrenda abaixo da mediana — mais antigo, periferia, tipologia grande em zona barata: o acessível ganha, e em alguns casos permite até subir a renda até ao teto e continuar sem pagar imposto.
• Imóvel em cima da mediana: a renda moderada ganha, mas por pouco. Aí decidem os outros fatores — o prazo de três anos, o englobamento, a data-limite de 2029.

Então, depende de...

• Depende de onde está a sua renda face à mediana do concelho. Abaixo de cerca de 89% dela, o arrendamento acessível rende mais, mesmo com a renda travada. Acima, a renda moderada rende mais.
• Depende do prazo a que se quer comprometer. O acessível prende o imóvel três anos e devolve o imposto com juros se sair antes de tempo. A renda moderada não prende nada.
• Depende do resto do seu IRS. Se tem outros rendimentos relevantes e conta optar pelo englobamento, o englobamento obrigatório da renda isenta pode comer boa parte do benefício.
• Depende do horizonte. A renda moderada acaba a 31 de dezembro de 2029; o RSAA não tem prazo. Para quem arrenda com contratos longos, isso conta.
• E se o contrato for de 20 anos ou mais, não precisa de nenhum dos dois para baixar a fatura: os 5% do artigo 72.º já são melhores do que os 10% da renda moderada.

Antes de assinar, confirme na portaria o limite de renda em vigor para o seu concelho e para a tipologia do imóvel. É esse número, e não a mediana em bruto, que decide a conta.