O que muda no RJUE — Decreto-Lei n.º 108/2026

O Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de maio, é a 21.ª alteração ao Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação (RJUE) e volta a publicá-lo por inteiro. Altera ainda o Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU), o regime da reabilitação urbana e o Simplex Urbanístico de 2024. As novas regras entram em vigor a 3 de agosto de 2026.

A ideia central, de onde decorre quase tudo o resto, é uma mudança de paradigma: menos controlo prévio da câmara e mais responsabilidade de quem apresenta os processos. A câmara passa a verificar sobretudo depois da obra — o chamado controlo sucessivo — e reforça a fiscalização. Ganha-se rapidez e previsibilidade; em troca, a completude e o rigor do que se submete passam a ser a principal proteção do projeto e do investimento.

Num relance: o que muda

Os conceitos que decidem tudo (artigo 2.º)

Clarificar os conceitos é um dos pilares desta revisão, porque é a classificação de uma operação que determina o caminho que ela segue e a eventual isenção.

Edificação deixa de depender da técnica de construção: passa a abranger qualquer construção que se fixe no terreno com carácter de permanência. Soluções modulares e pré-fabricadas, fixadas ao solo e destinadas a uso humano, ficam claramente sujeitas ao RJUE.

Reconstrução passa a ser refazer o edifício de acordo com a sua última versão legal (o último antecedente válido), repondo as fachadas, os vãos e a cobertura — admite-se trocar materiais da estrutura e fazer as correções de segurança e salubridade estritamente necessárias. Alteração muda o edifício sem aumentar área, implantação, altura ou volume. Ampliação é a obra de que resulta o aumento de qualquer uma dessas medidas.

Na prática: a fronteira decide o procedimento. Uma obra pensada como reconstrução que, afinal, aumente a área ou o volume deixa de ser reconstrução, perde a isenção e passa a ampliação — por isso o enquadramento deve ficar definido logo na conceção.

Três caminhos, um título (artigos 4.º e 4.º-A)

O controlo das operações continua a fazer-se por três caminhos, agora com nomes estáveis: a licença (o mais exigente, para o que é mais complexo ou sensível), a comunicação prévia e a comunicação prévia com prazo. E reforça-se o conceito de título: o documento que comprova e descreve a operação, dando segurança jurídica e servindo de prova perante terceiros.

Comunicação prévia: uma declaração, verificada depois (artigos 34.º e 35.º)

A comunicação prévia passa a ser, no fundo, uma declaração do interessado. Bem instruída, permite pagar as taxas (por autoliquidação, com prazo nunca inferior a 60 dias), comunicar o início e avançar com a obra sem qualquer autorização da câmara.

A verificação faz-se depois: a câmara dispõe de um ano — a contar do pagamento, ou do início da utilização, se for mais tarde — para verificar a conformidade, podendo, uma única vez, notificar para corrigir a falta de elementos em 10 dias. Esgotado esse ano, deixa de poder recusar a operação por essa via, mas mantém sempre a fiscalização da obra a todo o tempo.

Na prática: deixa de haver a validação prévia da câmara como rede de segurança. A comunicação prévia só está disponível onde os parâmetros estão definidos num plano de pormenor, numa unidade de execução ou num loteamento; fora desses casos, a operação segue por licença.

Prazos e aprovação por silêncio (artigos 11.º, 20.º e 23.º)

O procedimento volta a ter prazos curtos por fase e, em cada fase, o silêncio da câmara conta a favor de quem pede (deferimento tácito).

Os prazos só podem ser prorrogados uma vez, por decisão excecional e fundamentada. Na prática: como o projeto de arquitetura se aprova por silêncio ao fim de 30 dias, compensa entregar de início um processo completo e conforme — quanto menos correções forem precisas, mais curto e seguro é o caminho até ao título.

Informação prévia: viabilidade que pode isentar (artigos 14.º, 16.º e 17.º)

A informação prévia continua a ser o instrumento indicado para confirmar, antes de avançar, se uma operação é viável. O seu valor depende do tipo de pedido: no pedido simples, a resposta favorável obriga as entidades a respeitá-la; no pedido completo (n.º 2 do artigo 14.º), com todos os elementos, a resposta favorável é vinculativa e isenta a operação de licença e de comunicação, dispensando novas consultas. Prazos: 15 dias no pedido simples, 45 no loteamento ou 30 nos restantes, valendo o silêncio como aprovação. Obtida a resposta favorável, há dois anos para apresentar o pedido ou iniciar a operação.

Isenções e eficiência energética (artigos 6.º, 6.º-A e 7.º)

Ficam isentas de licença e de comunicação prévia, entre outras, a reconstrução (mesmo em zonas de proteção), as obras de conservação e de escassa relevância urbanística, e as alterações interiores sem impacto exterior (quando afetem a estabilidade, acompanhadas de projeto de estabilidade e termo de responsabilidade). Reforça-se a eficiência energética: trocar a caixilharia por outra mais eficiente, mantendo o desenho e o acabamento, é obra de escassa relevância, mesmo em zonas de proteção — tal como instalar painéis solares ou coletores, dentro dos limites da lei.

Isento não é sem regras: a isenção dispensa o controlo prévio, não o cumprimento dos planos, das servidões e das regras de proteção do património, nem o aviso de início dos trabalhos (artigo 80.º-A).

Audiência prévia: uma só entrega (artigo 24.º-A)

Quando a câmara tenciona indeferir, dá ao interessado a oportunidade de se pronunciar. Passa a admitir-se uma única entrega de alterações, e apenas para corrigir as desconformidades apontadas (ou outras diretamente ligadas). Se as alterações obrigarem a nova consulta a entidades externas, esta faz-se em 5 dias, com 10 dias para resposta. Acaba a possibilidade de ir reformulando o projeto em sucessivas rondas.

Utilização e alteração de uso (artigos 62.º, 62.º-A e 62.º-B)

O que antes era a autorização ou licença de utilização passa a fazer-se por comunicação prévia. Depois de uma obra sujeita a controlo, a utilização segue o artigo 62.º-A, com termo de responsabilidade, podendo começar logo após a submissão. A mudança de uso sem obra segue o artigo 62.º-B (comunicação prévia com prazo), podendo a câmara, em 10 dias, marcar vistoria.

Cedências e habitação acessível (artigos 43.º a 45.º)

As regras das cedências (o terreno que o promotor de um loteamento entrega ao município) são aperfeiçoadas na sua relação com a habitação pública, de custos controlados e o arrendamento acessível. A área que o promotor destine a esses fins conta para o dimensionamento e pode ficar em propriedade privada, sem obrigar a ceder terreno nem a pagar compensação por essa área. Considera-se destinado a esses fins o lote com pelo menos 70% (700 milésimos) da área de construção afeta a habitação de custos controlados ou arrendamento acessível.

Comprar e vender: a menção obrigatória ao título (artigos 4.º-A, 49.º e 52.º)

Uma novidade com peso para quem compra ou investe: nos negócios que envolvam a transmissão de terrenos para construção, de edifícios ou de frações, quem prepara o documento passa a ser obrigado, sob pena de o negócio poder ser anulado, a mencionar uma de três situações — que existe título urbanístico (quando mostrado), que o vendedor declarou tê-lo (quando não o mostra) ou que declarou não o ter.

Na prática: o objetivo é uma compra consciente e informada — quem compra fica a saber, no momento do negócio, qual é a situação urbanística do imóvel. Vale a pena confirmá-la antes de avançar.

Licença ilegal: três anos para reagir (artigos 67.º a 73.º)

Uma licença dada contra um plano municipal é, em regra, nula (sem efeito, como se nunca tivesse tido valor). A verdadeira novidade é o prazo: a câmara, o Ministério Público ou qualquer cidadão (por ação popular) passam a ter três anos, a contar da emissão, para declarar ou pedir a nulidade. Passado esse prazo, a licença mantém-se de pé e continua a produzir efeitos — exceto em monumentos nacionais e respetiva zona de proteção, ou quando haja crime. Reforça-se ainda a responsabilidade de quem emite atos ilegais pelos prejuízos que deles resultem.

Na prática: não confie numa licença manifestamente ilegal — dentro daquele prazo pode ser declarada nula, com as consequências para a obra e para o investimento.

Fiscalização e responsabilidade solidária (artigos 88.º-A, 98.º, 99.º-A e 100.º-A)

Como a verificação passa a ser feita sobretudo depois, reforça-se a fiscalização: qualquer operação está sujeita a ela, precise de licença, de comunicação ou esteja isenta. Volta a ser contraordenação fazer obras sem título. E o artigo 100.º-A reforça a responsabilidade solidária do empreiteiro, do diretor de obra, do responsável pela fiscalização, do promotor e do dono da obra — qualquer um pode ser chamado a responder pelo todo. É mais uma razão para escolher bem quem participa na obra.

Uma plataforma eletrónica única (artigos 8.º-A e 118.º)

Os processos passam a correr de forma desmaterializada, numa plataforma eletrónica de licenciamentos que tem de comunicar com os sistemas dos municípios. Os municípios não podem, através das suas plataformas, acrescentar fases, formalidades ou documentos para além do que a lei prevê. Prevê-se ainda, expressamente, a arbitragem voluntária para resolver litígios fora dos tribunais comuns.

Quando entra em vigor

A generalidade do novo regime entra em vigor a 3 de agosto de 2026; as alterações ao Simplex entraram mais cedo, a 1 de junho de 2026. Por causa desse desfasamento, o RGEU acaba por não ser revogado e continua em vigor. O novo regime aplica-se aos processos iniciados depois da entrada em vigor e àqueles que, tendo começado antes, ainda estejam na fase de triagem inicial.

O que fica para quem projeta, promove ou investe

• Classificar bem, desde a conceção — é a fronteira entre reconstrução, alteração e ampliação que determina o procedimento e a isenção.
• Entregar completo e conforme — com a verificação a passar para depois e com responsabilidade solidária, a qualidade do que se submete é a principal proteção.
• Usar a informação prévia completa — confirma a viabilidade e pode isentar a operação antes de avançar.
• Confirmar o título antes de comprar — a menção passa a ser obrigatória e a sua falta pode anular o negócio.

Esta é uma síntese informativa preparada pela Coordenada Record. Os exemplos são ilustrativos e não dispensam a análise caso a caso, a consulta do regulamento do município nem, nas situações mais complexas, o apoio de um jurista.