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Arrendamento acessível: novo regime em vigor desde 1 de setembro, com isenção total de IRS e IRC
O Regime Simplificado de Arrendamento Acessível e os Contratos de Investimento para Arrendamento, do Decreto-Lei n.º 97/2026, começaram a produzir efeitos a 1 de setembro e revogaram o antigo Programa de Apoio ao Arrendamento. As rendas ficam isentas de IRS e IRC se o contrato respeitar o limite de renda do concelho e o prazo mínimo, e o senhorio o comunicar ao IHRU até 15 de janeiro do ano seguinte.
Nova legislação
Isenção total
Contrato a comunicar ao IHRU até 15 de janeiro
O que entrou em vigor
Desde 1 de setembro de 2026 estão em vigor o Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA) e o regime dos Contratos de Investimento para Arrendamento (CIA), aprovados como anexos iii e i do Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio. Na mesma data foram revogados os Decretos-Leis n.os 68/2019 e 69/2019, de 22 de maio, que sustentavam o antigo Programa de Apoio ao Arrendamento (artigo 18.º, n.º 1).
O benefício é isenção, não taxa reduzida
O artigo 6.º, n.º 1, do RSAA é direto: os rendimentos prediais dos contratos de arrendamento habitacional, de arrendamento para subarrendamento habitacional e de subarrendamento habitacional que cumpram as condições do regime estão isentos de IRS e de IRC.
Uma ressalva que passa despercebida: se o contribuinte optar pelo englobamento dos rendimentos prediais, os rendimentos isentos são obrigatoriamente englobados para efeito de determinação da taxa a aplicar aos restantes rendimentos (n.º 2). A isenção não desaparece, mas puxa a taxa dos outros rendimentos para cima.
As duas condições
| Condição | Regra |
|---|---|
| Renda mensal | Igual ou inferior ao limite máximo por tipologia, fixado por portaria com base em 80% da mediana dos valores de renda divulgada pelo INE, I. P., para o concelho do locado |
| Prazo mínimo do contrato | 3 anos na residência permanente; 3 meses na residência temporária |
O limite pode ainda ter em conta características do imóvel, designadamente o nível de eficiência energética e a disponibilidade de estacionamento privativo, e é atualizado automaticamente pelo fator do artigo 24.º do NRAU. Não inclui as despesas ou encargos devidos nos termos do artigo 1078.º do Código Civil.
Antes de fixar a renda, confirme o limite em vigor para o concelho do imóvel. É uma portaria dos membros do Governo responsáveis pelas áreas das finanças e da habitação que o fixa (artigo 4.º, n.º 1, do anexo iii), e o artigo 16.º do decreto-lei mandava aprová-la nos 30 dias seguintes à publicação.
Fonte: Diário da República — Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio